“가게 자리를 잘 잡았는데, 계약 만료가 다가오니 불안하지 않으신가요?”
“권리금 다 주고 들어왔는데, 건물주가 나가라 하면 돌려받을 수 있을까요?”
2025년 현재, 자영업자·소상공인의 가장 큰 걱정 중 하나는 ‘임대차계약 만료 후 퇴거 압박’과 ‘권리금 손실’ 문제입니다.
특히 상권이 잘 형성되고 매출이 오를수록, 건물주가 계약 연장을 거부하거나 임대료를 과도하게 인상하는 경우도 빈번하게 발생하고 있죠.
하지만 다행히도 ‘상가임대차보호법’에 따라 자영업자는 일정 조건을 충족하면 계약 갱신과 권리금 회수를 보호받을 수 있는 권리가 존재합니다.
이번 포스팅에서는 2025년 기준 매장 임대차계약 갱신 전략과, 자영업자가 권리금을 지키는 현실적인 방법을 정리해드립니다.
✅ 1. 자영업자도 ‘계약 갱신 요구권’이 있다
상가임대차보호법 제10조에 따르면,
임차인은 일정 조건 하에 최대 10년까지 계약 갱신을 요구할 권리가 있습니다.
📌 갱신요구권 핵심 요건 (2025년 기준)
- 계약기간 1년 이상 유지
- 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 서면 통지로 갱신 요구
- 총 임대차 기간이 10년을 넘지 않을 것
- 임차인이 세금·임대료 체납 없이 계약 이행 중일 것
📌 건물주는 아래 사유가 아닌 한 갱신 거절 불가:
- 3개월 이상 임대료 연체
- 건물 직접 사용 목적 입증
- 철거·재건축 계획 있음 (관련 허가서 등 증빙 필요)
✅ 2. 권리금 보호도 법으로 명시되어 있다
권리금 회수 기회 보호 조항(상가임대차보호법 제10조의4)에 따라,
자영업자는 새로운 임차인을 주선하고 권리금을 회수할 기회를 가질 법적 권리가 있습니다.
📌 권리금 보호의 전제 조건
- 영업 개시 후 1년 이상 경과
- 임대차 종료 전 6개월부터 종료 시점까지, 신규 임차인 주선 가능
- 주선한 임차인이 임대인이 정한 최소 기준(신용·보증 등)을 충족하면 거부 불가
📌 임대인이 정당한 사유 없이 권리금 회수를 방해할 경우
→ 손해배상 청구 가능 (법원 판례 기준 수백~수천만 원 배상 사례 존재)
✅ 3. 2025년 계약 갱신 전략 핵심 포인트 3가지
✔ 계약 만료 6개월 전부터 ‘갱신 요구 통보’ 준비
- 반드시 내용증명 등 서면 방식으로 전달
- 문자, 구두 통보는 법적 효력 불명확
✔ 최근 주변 시세 조사 + 인상률 협상 전략 수립
- 2025년 기준, 갱신 시 임대료 인상률은 직전 금액의 5% 이내 제한
- 단, 신규 계약은 제한 없음 → 사전에 계약 갱신 의사표시 필수
✔ 상가임대차계약서에 ‘권리금 보호 문구’ 명시
- 예시: “임대인은 임차인의 권리금 회수 행위를 부당하게 방해하지 않는다”
- 필요 시 변호사 또는 상가전문 공인중개사의 계약서 검토 권장
✅ 4. 실제 사례: “내용증명 한 통으로 권리금 2,000만 원 회수 성공”
서울 마포구에서 작은 디저트 카페를 운영하던 이모 사장은
계약 종료 3개월 전, 건물주로부터 “재계약은 어렵다”는 연락을 받았습니다.
이에 내용증명으로 갱신 요구권을 행사하고, 신규 임차인을 직접 주선,
건물주가 권리금 회수를 거부하자 법률 상담을 통해 협상 진행.
결과적으로 권리금 2,000만 원을 온전히 회수하고 이사할 수 있었습니다.
“서류 한 장이 결국 내 3년 노력을 지켜줬어요. 미리 준비했기 때문에 지킬 수 있었죠.”
✅ 5. 권리금 & 임대차 보호를 위한 자영업자 체크리스트
- 계약 만료 6개월 전, 갱신 요구 서면 통지 준비
- 임대료 인상률 5% 이내 협상 기준 숙지
- 신규 임차인 주선 시 신용·보증 요건 확인
- 계약서에 권리금 보호 조항 명시 여부 점검
- 필요한 경우 중소기업중앙회·법률구조공단 상담 활용
📌 중소기업중앙회 '상가임대차분쟁조정센터' 무료 상담 운영 중 (2025년 기준)
마무리
잘 되는 가게일수록 임대계약과 권리금 문제에서 불이익을 당할 가능성이 더 큽니다.
하지만 법으로 보장된 권리를 제대로 알고, 준비된 서류로 대응하면
불리한 상황에서도 내 가게와 투자금, 영업권을 지킬 수 있습니다.
2025년, 장사의 핵심은 ‘매출’만이 아닙니다.
공간을 지키는 법적 전략도 함께 준비하세요.